As vendas efetuadas via e-commerce também compõem o faturamento bruto do lojista para o cálculo do valor de aluguel percentual devido ao shopping?
Por Bruna Ballario e Danielle Esteves Mendonça
Apesar de a doutrina não ser uníssona quanto ao surgimento do shopping center, há registros que afirmam que os primeiros grandes centros comerciais surgiram por volta do século X a.C. com o Grande Bazaar, localizado no atual Irã, uma estrutura comercial de dez quilômetros. Destaca-se também como importante centro de compras o Oxford Covered Market (Mercado Coberto de Oxford), inaugurado na Inglaterra em 1º de novembro de 1774, perdurando até os dias atuais. Em 1828, os primeiros shopping centers foram criados nos Estados Unidos da América, no estado de Rhode Island.
Até os dias atuais, os empreendimentos deste conceito evoluíram e tornaram-se os grandes centros comerciais que vemos hoje, verdadeiros fenômenos comerciais, que tomaram o mundo pela grande importância econômica e social, tornando-se, além de um centro de compras, um espaço voltado à convivência social e ao lazer. Assim como estes empreendimentos embrionários desenvolveram-se ao longo do tempo, o estilo de vida e o modo como a sociedade comercializa mercadorias também evoluíram exponencialmente.
A chegada do comércio virtual ao Brasil, denominado e-commerce, no fim da década de 90, representou uma verdadeira revolução nas modalidades comerciais, que se consolidou ao longo do século XXI, oferecendo ao consumidor final a praticidade, o conforto, a segurança e a economia de tempo.
O e-commerce, já consolidado no Brasil, apresentou um crescimento ainda maior com o cenário pandêmico ocasionado pela COVID-19, uma vez que o isolamento social forçado teve como consequência a interrupção das atividades do comércio tradicional. Desta feita, o e-commerce se tornou sinônimo de sobrevivência das atividades comerciais, levando os lojistas instalados nos shopping centers a também aderir a tal modalidade.
Em consequência desta mudança “forçada”, a venda de produtos por e-commerce resultou em recorde no ano de 2021, totalizando mais de cento e sessenta e um bilhões de reais, um crescimento de 26,9% em relação ao ano anterior. Entretanto, considerando os contratos celebrados entre empreendedor e lojistas no shopping, nos quais comumente é estabelecida uma sistemática dúplice para cobrança de aluguel, conforme permitido pelo art. 54 da lei n.º 8.245/91[2] (Lei de Locações), com o pagamento de um valor mínimo fixo e o aluguel por percentual de faturamento do lojista aplicado quando exceder o mínimo, e, por outro lado, considerando que muitos lojistas instalados em shopping centers passaram a praticar o comércio eletrônico como meio de alavancar suas vendas, surgiu o seguinte questionamento:
As vendas efetuadas via e-commerce também comporão o faturamento bruto do lojista para o cálculo do valor de aluguel percentual devido ao shopping?
A jurisprudência pátria vem entendendo que sim, conforme o entendimento exarado pela 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça, em sede de julgamento do recurso especial n.º 1.295.808-RJ, de relatoria do Ministro João Otávio de Noronha, em 24/04/14, e publicada em 21/05/14, no sentido de que é representada violação contratual caso o lojista não acrescente as vendas realizadas via e-commerce em seu faturamento bruto.
Veja-se:
RECURSO ESPECIAL 1.295.808 – RJ (2011/0286411-0) RELATOR: MINISTRO JOÃO OTÁVIO DE NORONHA RECORRENTE: MULTIPLAN EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A E OUTROS ADVOGADOS: GUSTAVO HENRIQUE CAPUTO BASTOS E OUTRO(S) DANIEL FERREIRA DA PONTE E OUTRO(S) RECORRIDO: LOJAS AMERICANAS S/A ADVOGADOS: JORGE LUIZ DE CARVALHO VELLOSO E OUTRO(S) ANDRÉ FONSECA ROLLER E OUTRO(S) FERNANDO TORREÃO DE CARVALHO E OUTRO(S) EMENTA RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. LOCAÇÃO DE ESPAÇO EM SHOPPING CENTER. ALUGUEL COM BASE EM PERCENTUAL DE RENDA BRUTA. MANUTENÇÃO DE PONTO DE VENDAS PELA INTERNET NO INTERIOR DA LOJA. PRODUTOS DE COMÉRCIO ELETRÔNICO FATURADOS EM NOME DE EMPRESA DIVERSA. DISSIMULAÇÃO DO FATURAMENTO DA LOCATÁRIA. VALOR DO ALUGUEL PAGO A MENOR. DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL. DESPEJO. CABIMENTO.
Lei n.º 8245/91. Art. 54. Nas relações entre lojistas e empreendedores de shopping center, prevalecerão as condições livremente pactuadas nos contratos de locação respectivos e as disposições procedimentais previstas nesta lei.
" […] Nos contratos de locação de loja em shopping center, é fixada a cobrança de aluguel percentual, proporcional ao faturamento bruto mensal da atividade comercial, e que se justifica devido à infraestrutura do empreendimento, que colabora para o sucesso do lojista locatário. O aluguel percentual representa um rateio do sucesso, que em parte é possibilitado pela estrutura e planejamento oferecidos pelo shopping center. 3. Representa violação contratual a conduta do locatário que, a despeito de ter assumido a obrigação de efetuar o pagamento do aluguel com base no faturamento, instala ponto de vendas de produtos pela internet, que são faturados em nome de empresa diversa."
Não obstante, a computação de vendas via e-commerce ao aluguel percentual necessita ser analisada com cautela, visto que a prática comercial deve possuir mínima relação com o espaço locado. Neste sentido, as atividades exercidas pelo locatário no espaço comercial, bem como a entrega de produtos e prestação de serviços adquiridos de forma on-line, devem formar o chamado “aluguel percentual”.
Assim, ao empreendedor cabe a adoção de providências, com objetivo de realizar a fiscalização, apuração e cobrança de aluguel percentual, em razão de vendas pelo e-commerce, pois, segundo Rajão, deve ser contemplado nos documentos regulatórios do shopping (Normas Gerais), ou no próprio contrato de locação, que integra o faturamento bruto do lojista para fins de apuração e cobrança de aluguel percentual, o seguinte: (i) a receita com vendas do próprio lojista, bem como a de todos os seus agentes, concessionários, cessionários, representantes e sublocatários, inclusive as vendas externas feitas a clientes, qualquer que seja o seu domicílio; (ii) a receita com vendas de todos os negócios realizados nas lojas ou nelas entabulados, encaminhados ou preparados, incluindo aqueles realizados via internet, mesmo que o faturamento se faça por outra unidade do lojista ou por terceiro, não importando o local da entrega ou da tradição das mercadorias vendidas; (iii) apuração da pessoa (jurídica ou natural) responsável pelo e-commerce; (iv) apuração da forma praticada do e-commerce e como esta afeta ou tem relação com a ocupação do lojista no espaço do shopping.
Como visto, o e-commerce é uma realidade social que se estabeleceu em nossa sociedade, e sendo o Direito um produto cultural, que acompanha a evolução da sociedade, surgirão muitas questões acerca da parte operacional do comércio eletrônico, tendências legislativas, termos e políticas dos sites, entre outros, instigando o Judiciário a pacificar tais discussões sem tantos precedentes, como a decisão acima mencionada do colendo Superior Tribunal de Justiça.
Após a numerosa procura pelo comércio eletrônico, com o boom pós-pandêmico, muitos shopping centers inauguraram canais eletrônicos, tornando-se híbridos – com existência física e digital. Destacam-se os seguintes canais:
(i) Iguatemi https://www.iguatemi365.com/;
(ii) Shopping Vila Lobos https://www.shoppingvillalobos.com.br/;
(iii) Grand Plaza Shopping https://www.onstores.com.br/grand-plaza-shopping/os;
(iv) Shopping D https://www.onstores.com.br/shoppingd/os.
Com este consenso, empreendedor e lojista devem se adequar às novas realidades tecnológicas e procedimentais do novo normal híbrido, de forma a encontrar a melhor maneira de inseri-lo no contexto dos shopping centers, buscando o benefício de todos os envolvidos da relação (shopping, lojista e cliente), abraçando, assim, uma nova cultura mais ágil e flexível, que demanda urgentemente a modernização das práticas jurídicas tradicionais.
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