Garantindo as obrigações do locatário em caso de descumprimento de pagamento ou danos em imóvel.
Por Paola Camberlingo Montanaro
I – CONCEITO E FINALIDADE
Com o intuito de reduzir os riscos atinentes ao inadimplemento das obrigações locatícias, a Lei 8245/91 (Lei do Inquilinato) fornece ao locador o poder de escolha de uma garantia para assegurar o seu contrato de locação até a efetiva devolução do imóvel. Esta escolha visa garantir as obrigações do locatário em caso de descumprimento, ou ainda, cobrir eventuais danos que o locatário venha a causar no imóvel.
Segundo Beatriz Capanema Young: “O termo “garantia” advém do francês garantie, que significa proteger, assegurar. A função precípua das garantias locatícias seria, portanto, a de proteção, assegurando o cumprimento da prestação devida pelo locatário”[1].
O gênero garantia locatícia possui quatro espécies passíveis de utilização, são elas: Caução, Fiança, Seguro de Fiança Locatícia e Cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. Elas estão dispostas taxativamente no art. 37 da lei mencionada e melhor exemplificadas abaixo:
Art. 37. No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantias:
I – Caução;
II – Fiança;
III – Seguro de fiança locatícia;
IV – Cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento
Parágrafo único – É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantias num mesmo contrato de locação.
Apesar do artigo prever quatro espécies de garantias locatícias, é importante se atentar ao seu parágrafo único, pois ele restringe a atuação do locador através da escolha de apenas uma garantia locatícia, forçando o mesmo a escolher a que melhor supra a sua necessidade, sob o risco de não apenas enquadrar como dupla garantia, passível de nulidade, mas também como uma contravenção penal.
Para Silvio de Salvo Venosa: “O conteúdo da garantia, sempre a serviço de outra obrigação, é eliminar um risco que pesa sobre o credor”[1]. Entretanto, deve-se lembrar que não se pode onerar em demasia o locatário tornando a relação desequilibrada.
Em decorrência das variadas formas de apresentação da espécie caução, esta garantia se tornou uma das mais utilizadas em locações no Brasil. Para Scavone: “A caução, sinônimo de garantia, é a cautela, precaução e, juridicamente, submissão de um bem ou uma pessoa a uma obrigação ou dívida pré-constituída.[2]” Prevista nos artigos 37 e 38 da Lei de Locações ela pode se apresentar sobre bens móveis e imóveis, conforme será tratado abaixo.
II – CAUÇÃO: ESPÉCIES E PONTOS DE CONFLITO CAUÇÃO EM BENS IMÓVEIS
A caução em bens imóveis, tratada no artigo 38, caput e §1, §2 e §3 está vinculada a bens que não podem ser transportados de um lugar para o outro sem serem destruídos, como por exemplo: casas, apartamentos, terrenos e construções.
Tratando-se de bens imóveis, a caução deverá ser averbada à margem da respectiva matrícula imobiliária do Cartório de Registro de Imóveis. Essa averbação no imóvel é permitida pelo art. 167, II, 8, da Lei de Registros Públicos que serve para tornar o ato público e oponível perante terceiros.
Exceção deve ser feita ao bem de família que não é passível de penhorabilidade, sendo impedido de configurar no polo de garantia locatícia do contrato. O imóvel é impenhorável e não responderá por qualquer tipo de dívida civil, comercial, fiscal, previdenciária ou de outra natureza, segundo artigo 1º da Lei 8009/1990.
Outra observação importante é que, sendo o locatário casado, se faz necessária a anuência do cônjuge para utilização do bem imóvel como garantia do contrato, sob pena de nulidade. Como exceção a esta regra temos o regime de separação absoluta de bens, a teor do que dispõe o artigo 1.647, I, do Código Civil.[3]
CAUÇÃO EM BENS MÓVEIS
A caução em bens móveis, tratada no artigo 38, caput e §1º, está vinculada a bens suscetíveis de movimento, como por exemplo: carros, quadros, joias, dinheiro, títulos e ações.
Nesta subespécie, a caução deve ser registrada em cartório de títulos e documentos, com fundamento no art. 129 da Lei de Registros Públicos. A partir desse momento o bem será gravado de um ónus real que impede que seja alienado para terceiros.
Cabe ressaltar um ponto importante: o valor da obrigação garantida precisa vir expresso, bem como o prazo contratual, que necessariamente terá vinculação ao tempo estipulado para a locação.
CAUÇÃO EM BEM MÓVEIS: DINHEIRO
Esta modalidade, caução em dinheiro, também é considerada uma caução em bem móvel, prevista no artigo 38, §2, com algumas especificidades.
O dinheiro será obrigatoriamente depositado, em conta conjunta, em caderneta de poupança autorizada pelo Poder Público e por ele regulamentada. Com relação aos juros e correção monetária, esses devem ser revertidos em benefício do locatário ao final do contrato, desde que quite com as suas obrigações locatícias
A regulamentação acerca dos valores oferecidos em garantia no contrato de locação está disposta na Resolução nº 9, de 13/08/1979, do Banco Nacional da Habitação. Um ponto chave deste regulamento é a viabilidade do levantamento do valor depositado, conforme especificado por Venosa:
O levantamento do valor depositado só se admite quando autorizado por ambos os titulares da conta, ou, então, exclusivamente pelo locatário, desde que este exiba a quitação plena que lhe tenha dado o locador. Nos demais casos, a movimentação da conta dependerá de autorização judicial.[4]
Silvio Venosa ainda faz um alerta sobre o limite do valor da caução em dinheiro:
Quando se tratar de caução em dinheiro, a exemplo da lei anterior, não pode ela exceder o valor de três meses do aluguel, e será depositada em caderneta de poupança regulamentada para esse fim. Se o valor inadvertidamente sobrepujar o valor dos três alugueres, pode o locatário pleitear o levantamento do excesso. Por outro lado, toda vez que o valor do aluguel for aumentado, além dos índices de correção, pode o locador exigir o complemento da caução, sob pena de essa garantia se tornar insuficiente e ineficaz.[5]
Um ponto muito importante e que merece destaque é o fato de que o valor da caução poderá ser utilizado somente para reparos no imóvel caso o locatário não o devolva ao locador nas condições estabelecidas no contrato, porém, tal valor não poderá ser utilizado para satisfazer a mora ou o inadimplemento da prestação do aluguel do locatário.
CAUÇÃO EM BENS MÓVEIS: TÍTULOS E AÇÕES
Esta modalidade de caução de bem móvel, compreende qualquer valor mobiliário, isto é: tais como “letras de câmbio, títulos da dívida pública, ações de sociedades anônimas, certificados de depósitos bancários etc.”[6]
Extinta a locação, e não existindo débitos por parte do locatário, este deverá levantar o valor do título, que apresentará não apenas o valor original, mas será acrescido de correção monetária e juros, como no caso da caução em dinheiro.
Quando essa garantia, representada por esses valores mobiliários, é diminuída ou desaparece por força de falência, concordata ou liquidação das pessoas jurídicas emissoras, nos termos do parágrafo terceiro do artigo 38, deve o locatário substituí-la em trinta dias, pois o contrato se vê ao desamparo no caso de insolvência do locatário. Deve o inquilino ser notificado para tal. Não efetivando a substituição no prazo, estará caracterizada a infração legal, ensejadora da ação de despejo.[7]
III – CONCLUSÃO
Em virtude dos aspectos mencionados sobre a espécie de garantia chamada caução, entende-se se tratar de um meio muito difundido e utilizado nos contratos locatícios, principalmente pelas diversas formas em que se apresenta e sua facilidade de aplicação.
As formas apresentadas em lei, bens móveis e imóveis, contribuem para a aplicação na prática contratual e facilitam o entendimento entre a população, muitas vezes leiga sobre o assunto.
Apesar de ser bem difundido e utilizado é necessário verificar os pormenores da espécie. Isso porque existem especificidades, como valor máximo em dinheiro que pode ser exigido, necessidade de registro ou averbação em cartório, bem como necessidade de correção monetária e juros no valor despendido em dinheiro, títulos e ações.
Além disso, é preciso estar atento a eventuais onerosidades em cima do locatário, esta desarmonia torna a relação não paritária e gera um lado hipossuficiente, desequilibrando a relação.
REFERÊNCIAS:
JUNIOR, Luiz Antonio Scavone. Direito imobiliário: teoria e prática. 15. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2020.
VENOSA, Silvio de Salvo. Lei do Inquilinato Comentada: doutrina e prática. 15. ed. São Paulo: Atlas, 2020.
FARIAS, Cristiano Chaves de. Curso de Direito Civil: contratos. 7. Ed. Salvador: JusPodivm, 2017.
YOUNG, Beatriz Capanema e outros. Lei do Inquilinato: exame dos 30 anos da lei de locação. 1. Ed. Indaiatuba/SP: Foco, 2021.
JUNIOR, Gediel Claudino de Araujo. Prática de locação: lei do inquilinato anotada, questões práticas, modelos de peças. 8. Ed. São Paulo: Atlas, 2018.
SOUZA, Sylvio Capanema de. A lei do inquilinato comentada: artigo por artigo. 12. Ed. Rio de Janeiro: Forense, 2020.
GUILHERME, Luiz Fernando do Vale de Almeida. Comentários à lei de locações: Lei n. 8.245, de 18 de outubro de 1991. Barueri/SP: Manole, 2017.
[1] Young, Beatriz Capanema e outros. Lei do Inquilinato: exame dos 30 anos da lei de locação. 1. Ed. Indaiatuba/SP: Foco, 2021. P. 552
[2] VENOSA, Silvio de Salvo. Lei do Inquilinato Comentada: doutrina e prática. 15. ed. São Paulo: Atlas, 2020. p. 192
[3] JUNIOR, Luiz Antonio Scavone. Direito imobiliário: teoria e prática. 15. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2020. p. 2453
[4] VENOSA, Silvio de Salvo. Lei do Inquilinato Comentada: doutrina e prática. 15. ed. São Paulo: Atlas, 2020.P 303
[5] VENOSA, Silvio de Salvo. Lei do Inquilinato Comentada: doutrina e prática. 15. ed. São Paulo: Atlas, 2020.P 150
[6] VENOSA, Silvio de Salvo. Lei do Inquilinato Comentada: doutrina e prática. 15. ed. São Paulo: Atlas, 2020.P 199
[7] VENOSA, Silvio de Salvo. Lei do Inquilinato Comentada: doutrina e prática. 15. ed. São Paulo: Atlas, 2020.P 201
[8] VENOSA, Silvio de Salvo. Lei do Inquilinato Comentada: doutrina e prática. 15. ed. São Paulo: Atlas, 2020.P. 201
Comments