MULTIPROPRIEDADE IMOBILIÁRIA (TIME-SHARING)

Como a multipropriedade imobiliária transforma a forma de investir e aproveitar imóveis.

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Por Danielle Esteves Mendonça

A multipropriedade imobiliária tem se destacado como uma abordagem inovadora no mercado imobiliário, permitindo que múltiplos proprietários compartilhem o mesmo imóvel por períodos determinados ao longo do ano.

Originada na França no ano de 1986, sob a denominação de multipropriéte e regulamentada no Brasil pela Lei n.º 13.777, de 20 de dezembro de 2018, que alterou o Código Civil com a inserção do Capítulo VII-A “Condomínio em Multipropriedade”, bem como a Lei de Registros Públicos n.º 6.015/73, a multipropriedade imobiliária ou time-sharing conceitua-se legalmente como:

Código Civil: Art. 1.358-C. Multipropriedade é o regime de condomínio em que cada um dos proprietários de um mesmo imóvel é titular de uma fração de tempo, à qual corresponde a faculdade de uso e gozo, com exclusividade, da totalidade do imóvel, a ser exercida pelos proprietários de forma alternada.

Parágrafo único. A multipropriedade não se extinguirá automaticamente se todas as frações de tempo forem do mesmo multiproprietário.[1]

Esse modelo de negócio tem ganhado popularidade[2], oferecendo benefícios tanto para os investidores quanto para os usuários finais, tendo como principal alvo os empreendimentos localizados em regiões turísticas, para casas de veraneio, como uma casa de praia, um apartamento em um resort ou um quarto de hotel, por exemplo.  

Essa inovação   beneficiou a indústria turístico-hoteleira, uma vez que há maior preservação da atividade econômica na região, não a sujeitando à sazonalidade própria do ramo. Como também, pela possibilidade da transferência da gestão dos serviços às empresas:

Com a gestão hoteleira, agregada aos empreendimentos, problemas frequentes ocasionados pelo mau uso de unidades ou a necessidade de suspensão da utilização para manutenção periódica foram resolvidos, fazendo-se uso do conjunto de unidades para suprir eventual indisponibilidade momentânea de determinados apartamentos, além de se oferecer à locação unidades não utilizadas diretamente por seus titulares (pool hoteleiro).

De outra parte, o investimento de multiproprietários permite a captação de recursos para a construção de novos hotéis em regime misto – hotelaria e multipropriedade –, nos quais apenas parte das unidades é posta à venda pelo instituidor, que destina à oferta hoteleira o restante dos apartamentos disponíveis. Ao mesmo tempo, constituir-se-iam atrativos bancos internacionais de time sharing, mediante os quais é franqueada ao multiproprietário a troca da utilização anual de sua unidade por outra situada em algumas das centenas de empreendimentos conveniados em diversos países.[3]

Atualmente, ao condomínio em multipropriedade, são aplicadas, de forma supletiva e subsidiária, as regras do condomínio edilício, a Lei n.º 4.591/64 e 8.078/90 – Código de Defesa do Consumidor (Art. 1.358-B do CC).

Destaca-se que o CDC, somente será aplicável para as relações entre os multiproprietários e o administrador do condomínio multiproprietário – empresa operadora do regime de pool (art. 1.358-S, II, CC) ou a empresa operadora do regime de intercâmbio (art. 1.358-P, VI, CC), observados os requisitos do código consumerista, para a caracterização da relação de consumo, nesse sentido destaca Carlos Eduardo Elias de Oliveira:

(...) Assim, se a multipropriedade tiver sido instituída em um ambiente de amigos e parentes, não há relação de consumo e, portanto, é descabida a incidência do CDC. Este último, se houver relação de consumo envolvendo, de um lado, os multiproprietários e, de outro lado, o administrador do condomínio multiproprietário, a sociedade operadora do regime de pool (art. 1.358-S, II, do CC) ou a empresa operadora do regime de intercâmbio (art. 1.358-P, VI, do CC).[4]

Como explicitado acima, a “fração de tempo” traz a principal diferença entre o conceito de condomínio geral e do condomínio especial em multipropriedade. Um condomínio, refere-se a um bem, pertence a mais de uma pessoa, com igual direito, de forma ideal, sobre o todo e cada uma de suas partes, em que seu uso, fruição e disposição é exercido ao mesmo tempo, por todos os seus coproprietários. 

Já o condomínio em multipropriedade é um modelo específico de compartilhamento de propriedade. Nesse caso, um único imóvel é dividido em frações de tempo, ou seja, diferentes proprietários adquirem o direito de uso e fruição do imóvel durante períodos pré-determinados ao longo do ano, como uma semana ou um mês, observando-se o tempo mínimo legal de 7 (sete) dias, seguidos ou intercalados, para cada unidade. De forma que, o imóvel poderá ser parcelado no máximo, em 52 (cinquenta e duas) unidades periódicas, ou seja, poderá ser utilizado anualmente, por até 52 (cinquenta e duas pessoas) distintas (Art. 1.358-E do CC).

A multipropriedade pode ser instituída por meio de ato intervivos – contrato de compra e venda, ou mortis causa – testamento (art. 1.358-F, CC), devendo ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis, essa formalidade visa garantir a segurança jurídica e a publicidade dos direitos dos multiproprietários.

Especificamente no âmbito registral, a multipropriedade, assemelha-se aos condomínios edilícios, em que haverá uma “matrícula-mãe”, na qual será registrada a instituição do condomínio multiproprietário com a criação de novas “matrículas-filhas” para as unidades periódicas.[5]

Acerca da natureza jurídica da multiproriedade, o entendimento pacificado pelo STJ, no julgamento do REsp 1.546.165/SP[6], anterior a promulgação da Lei nº 13.777/2018, estabeleceu, por maioria, a natureza de direito real e assim também seguiu o legislador, determinado que a multipropriedade imobiliária é um direito real devidamente incorporado ao patrimônio dos multiproprietários, conferindo  autonomia a cada unidade, com seu respectivo registro no cartório de registro de imóveis, na qual deverá constar a duração dos períodos correspondentes a cada fração de tempo (Arts. 1.358-F a 1.358-H, do CC).

Esta fração de tempo, é transferível e transmissível a terceiros, ou seja, o multiproprietário, tem a possibilidade de alienar, ceder ou emprestar seu direito de uso e fruição, desde que respeitadas as disposições contratuais e legais aplicáveis.

Destaca-se que para os casos de disposição das frações de tempo, o multiproprietário, não tem o dever de observar o chamado “direito de preferência” dos demais condôminos, como dispõe o Art. 504 do CC[7], uma vez que, o Art. 1.358-L do CC dispõe expressamente:

Art. 1.358-L. A transferência do direito de multipropriedade e a sua produção de efeitos perante terceiros dar-se-ão na forma da lei civil e não dependerão da anuência ou cientificação dos demais multiproprietários.

§ 1º Não haverá direito de preferência na alienação de fração de tempo, salvo se estabelecido no instrumento de instituição ou na convenção do condomínio em multipropriedade em favor dos demais multiproprietários ou do instituidor do condomínio em multipropriedade.[8]

A legislação de multipropriedade prevê que seu instrumento de instituição ou sua convenção de condomínio, deverá regulamentar, especificamente:  os poderes e deveres dos multiproprietários, especialmente em matéria de instalações, equipamentos e mobiliário do imóvel, de manutenção ordinária e extraordinária, de conservação e limpeza e de pagamento da contribuição condominial; o número máximo de pessoas que podem ocupar simultaneamente o imóvel no período correspondente a cada fração de tempo; as regras de acesso do administrador condominial ao imóvel para cumprimento do dever de manutenção, conservação e limpeza; a criação de fundo de reserva para reposição e manutenção dos equipamentos, instalações e mobiliário; o regime aplicável em caso de perda ou destruição parcial ou total do imóvel, inclusive para efeitos de participação no risco ou no valor do seguro, da indenização ou da parte restante; as multas aplicáveis ao multiproprietário nas hipóteses de descumprimento de deveres.[9]

Também, o condomínio em multipropriedade deverá ser representado pela figura de um administrador, que será indicado no instrumento de instituição ou na convenção de condomínio em multipropriedade, ou, na falta de indicação, de pessoa escolhida em assembleia geral dos condôminos, que terá as seguintes atribuições legais: coordenação da utilização do imóvel pelos multiproprietários durante o período correspondente a suas respectivas frações de tempo; determinação, no caso dos sistemas flutuante ou misto, dos períodos concretos de uso e gozo exclusivos de cada multiproprietário em cada ano; manutenção, conservação e limpeza do imóvel; troca ou substituição de instalações, equipamentos ou mobiliário[10].

Embora qualquer imóvel possa ser objeto de fracionamento temporal pelo regime da multipropriedade, a Lei n.º 13.777/18, traz algumas previsões especificas, relativas à adoção deste regime nos condomínios edilícios, tanto em parte ou na totalidade de suas unidades autônomas ( Art. 1.358-O à Art. 1.358-U do CC), podendo ser aplicado somente mediante previsão no instrumento de instituição do condomínio edilício, ou por deliberação da maioria absoluta de seus condôminos, devendo ainda, ser administrado por administrador profissional. Conforme observa Carlos Eduardo Elias de Oliveira:

Se, porém, o imóvel for uma unidade em condomínio edilício (ex.: um apartamento em um prédio com 48 apartamentos), não basta a vontade individual do proprietário dessa unidade, pois, como a multipropriedade implica um parcelamento temporal do bem, haverá uma alteração na estrutura de direito real da unidade com reflexos no próprio condomínio edilício. Um exemplo desse efeito é que o condomínio edilício passará a cobrar a contribuição condominial de cada multiproprietário a partir da instituição da multipropriedade e, no caso de inadimplência, só poderá executar esse devedor e eventualmente adjudicar apenas a unidade periódica, conforme dicção do art. 1.358-S do CC. É de imaginar o absurdo de, por vontade exclusiva de um condômino, uma unidade do condomínio edilício ser pulverizada em 52 unidades periódicas, com o dever de o condomínio edilício ter de, doravante, cobrar a contribuição de cada um dos 52 multiproprietários.[11]

Como citado, os coproprietários deverão ratear as despesas comuns, proporcionalmente a sua fração temporal, e na hipótese do multiproprietário tornar-se inadimplente para com o custeio das obrigações condominiais (ordinárias ou extraordinárias), é cabível, na forma da lei processual civil, a adjudicação ao condomínio edilício da fração de tempo a ele correspondente.[12] 

Ainda, na hipótese de o imóvel objeto da multipropriedade ser parte integrante de empreendimento, em que haja sistema de locação das frações de tempo, por meio de uma administração única, repartindo entre si as receitas das locações, independentemente da efetiva ocupação de cada unidade autônoma, poderá a convenção do condomínio edilício estabelecer que em caso de inadimplência: o inadimplente fique proibido de utilizar o imóvel até a integral quitação da dívida; a fração de tempo do inadimplente passe a integrar o pool da administradora; a administradora do sistema de locação fique automaticamente munida de poderes e obrigada a, por conta e ordem do inadimplente, utilizar a integralidade dos valores líquidos a que o inadimplente tiver direito para amortizar suas dívidas condominiais, seja do condomínio edilício, seja do condomínio em multipropriedade, até sua integral quitação, devendo eventual saldo ser imediatamente repassado ao multiproprietário.[13]

Importante ressaltar, que para a legal adoção da medida disposta acima, caracterizada como uma “anticrese legal”, observados os princípios constitucionais do contraditório e ampla defesa, deve ser oportunizado ao multiproprietário, por aplicação analógica do Art.  404 do CC[14], o aviso prévio para purgação da mora, ou apresentação de defesa com direito a recurso por aplicação analógica do art. 56 do CC.[15]

Também, fora do âmbito dos empreendimentos em condomínio edilício, cada multiproprietário arcará com as obrigações decorrentes de sua unidade temporal, não havendo solidariedade entre eles.

Em síntese, dada a sua natureza de direito real e a autonomia de cada fração temporal, estas podem ser objeto de gravames, dentro dos limites da parte do devedor, excluindo-se as instalações, equipamentos e o mobiliário que integram o imóvel, uma vez que, o devedor não é o seu único titular (arts. 1.358-D, I, CC), somente de um direito de propriedade periódico e cíclico. Desta feita, conforme demonstrado, no já referenciado acórdão no REsp 1.546.165/SP, os coproprietários, poderão se valer dos embargos de terceiro para proteção de sua fração ideal do bem objeto de constrição.

A multipropriedade é um instituto relativamente novo no Brasil que tem se mostrado uma opção interessante para redução de custos, beneficiando investidores e empreendedores. Embora a disseminação de seu uso, ainda enfrente certa resistência pela população brasileira, espera-se com a edição da Lei 13.777/18, proporcionando mais segurança jurídica aos envolvidos, este cenário se altere.

O time-sharing, oferece a vantagem de diversificar investimentos no setor imobiliário, uma vez que, os investidores podem adquirir frações de diversos imóveis, ampliando suas opções de lazer e potenciais rendimentos. Essa diversificação reduz os riscos associados a um único imóvel e proporciona maior flexibilidade, o que, consequentemente, impulsiona o mercado imobiliário, bem como, os setores turísticos e hoteleiros do País, gerando emprego e renda, em meio a crises econômicas.

Com a evolução da regulamentação e uma maior conscientização sobre seus benefícios e desafios, o time-sharing pode se consolidar como uma alternativa sólida e atrativa no setor, contribuindo para a diversificação de investimentos e o acesso ao lazer.

Referências Bibliográficas:

ALMEIDA RABELO VIEGAS, Cláudia Mara de; PAMPLONA FILHO, Rodolfo. A Multipropriedade Imobiliária à Luz da Lei 13.777/2018. Revista da Faculdade de Direito UFMG, Belo Horizonte, n. 75, p. (91-118), jul./dez. 2019. Disponível em:  https://revista.direito.ufmg.br/index.php/revista/article/view/2029. Acesso em: 19 de jun.2023.

MATOS, Fábio. Compartilhamento de imóveis: estimativa de receita vai a R$ 60 bilhões. Metrópoles, 2023. Disponível em: https://www.metropoles.com/negocios/compartilhamento-de-imoveis-estimativa-de-receita-vai-a-r-60-bilhoes. Acesso em: 19 de jun. de 2023.

OLIVEIRA, Carlos Eduardo Elias de. Considerações sobre a recente Lei da Multipropriedade ou da Time Sharing (Lei nº 13.777/2018). Disponível em https://infographya.com/files/lei-multipropriedade-IRIB­-artigo.pdf. Acesso em 19 jun. 2023. 

TEPEDINO, Gustavo. A Nova Lei da Multipropriedade Imobiliária. Revista Brasileira de Direito Civil – RBDCiv, Belo Horizonte, v.19, p. (11-14), jan./mar.2018. Disponivel em: https://rbdcivil.ibdcivil.org.br/rbdc/article/view/359. Acesso em: 19 de jun.2023.

[1] BRASIL. Lei nº 13.777, de 20 de dezembro de 2018. Altera as Leis nos 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil), e 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei dos Registros Públicos), para dispor sobre o regime jurídico da multipropriedade e seu registro. Publicada DJE de 21/12/2018. Disponível em: <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2015-2018/2018/Lei/L13777.htm>. Acesso em 19 jun. 2023.

[2] MATOS, Fábio. Compartilhamento de imóveis: estimativa de receita vai a R$ 60 bilhões. Metrópoles, 2023. Disponível em: < https://www.metropoles.com/negocios/compartilhamento-de-imoveis-estimativa-de-receita-vai-a-r-60-bilhoes >. Acesso em: 19 de jun. de 2023.

[3] TEPEDINO, Gustavo. A nova Lei da Multipropriedade Imobiliária. Revista Brasileira de Direito Civil – RBDCiv, Belo Horizonte, volume 19, p. (11-14), jan./mar., 2018. Disponível em: <https://rbdcivil.ibdcivil.org.br/rbdc/article/view/359>. Acesso em: 19 de jun.2023.

[4] OLIVEIRA, Carlos Eduardo Elias de. Considerações sobre a recente Lei da Multipropriedade ou da Time Sharing (Lei nº 13.777/2018). Disponível em < https://infographya.com/files/lei-multipropriedade-IRIB­-artigo.pdf>. Acesso em 19 jun. 2023 

[5] OLIVEIRA, Carlos Eduardo Elias de. Considerações sobre a recente Lei da Multipropriedade ou da Time Sharing (Lei nº 13.777/2018). Disponível em < https://infographya.com/files/lei-multipropriedade-IRIB­-artigo.pdf>. Acesso em 19 jun. 2023.

[6] PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS DE TERCEIRO. MULTIPROPRIEDADE IMOBILIÁRIA (TIME-SHARING). NATUREZA JURÍDICA DE DIREITO REAL. UNIDADES FIXAS DE TEMPO. USO EXCLUSIVO E PERPÉTUO DURANTE CERTO PERÍODO ANUAL. PARTE IDEAL DO MULTIPROPRIETÁRIO. PENHORA. INSUBSISTÊNCIA. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO E PROVIDO. 1. O sistema time-sharing ou multipropriedade imobiliária, conforme ensina Gustavo Tepedino, é uma espécie de condomínio relativo a locais de lazer no qual se divide o aproveitamento econômico de bem imóvel (casa, chalé, apartamento) entre os cotitulares em unidades fixas de tempo, assegurando-se a cada um o uso exclusivo e perpétuo durante certo período do ano. 2. Extremamente acobertada por princípios que encerram os direitos reais, a multipropriedade imobiliária, nada obstante ter feição obrigacional aferida por muitos, detém forte liame com o instituto da propriedade, se não for sua própria expressão, como já vem proclamando a doutrina contemporânea, inclusive num contexto de não se reprimir a autonomia da vontade nem a liberdade contratual diante da preponderância da tipicidade dos direitos reais e do sistema de numerus clausus. 3. No contexto do Código Civil de 2002, não há óbice a se dotar o instituto da multipropriedade imobiliária de caráter real, especialmente sob a ótica da taxatividade e imutabilidade dos direitos reais inscritos no art. 1.225. 4. O vigente diploma, seguindo os ditames do estatuto civil anterior, não traz nenhuma vedação nem faz referência à inviabilidade de consagrar novos direitos reais. Além disso, com os atributos dos direitos reais se harmoniza o novel instituto, que, circunscrito a um vínculo jurídico de aproveitamento econômico e de imediata aderência ao imóvel, detém as faculdades de uso, gozo e disposição sobre fração ideal do bem, ainda que objeto de compartilhamento pelos multiproprietários de espaço e turnos fixos de tempo. 5. A multipropriedade imobiliária, mesmo não efetivamente codificada, possui natureza jurídica de direito real, harmonizando-se, portanto, com os institutos constantes do rol previsto no art. 1.225 do Código Civil; e o multiproprietário, no caso de penhora do imóvel objeto de compartilhamento espaço-temporal (time-sharing), tem, nos embargos de terceiro, o instrumento judicial protetivo de sua fração ideal do bem objeto de constrição. 6. É insubsistente a penhora sobre a integralidade do imóvel submetido ao regime de multipropriedade na hipótese em que a parte embargante é titular de fração ideal por conta de cessão de direitos em que figurou como cessionária. 7. Recurso especial conhecido e provido. (STJ - REsp: 1546165 SP 2014/0308206-1, Relator: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 26/04/2016, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 06/09/2016 RB vol. 636 p. 36)

[7] BRASIL. Lei nº 10.406/2022. Institui o Código Civil. Brasília, Publicada DJE de 11/01/2022. Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_ 03/leis/2002/l10406compilada.htm. Acesso em 19 de jun. de 2023.

[8] BRASIL. Lei nº 13.777, de 20 de dezembro de 2018. Altera as Leis nos 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil), e 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei dos Registros Públicos), para dispor sobre o regime jurídico da multipropriedade e seu registro. Publicada DJE de 21/12/2018. Disponível em: <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2015-2018/2018/Lei/L13777.htm>. Acesso em 19 jun. 2023.

[9] Art. 1.358-G. BRASIL. Lei nº 13.777, de 20 de dezembro de 2018. Altera as Leis nos 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil), e 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei dos Registros Públicos), para dispor sobre o regime jurídico da multipropriedade e seu registro. Publicada DJE de 21/12/2018. Disponível em: <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2015-2018/2018/Lei/L13777.htm> Acesso em 19 jun. 2023.

[10] Art. 1.358-M. BRASIL. Lei nº 13.777, de 20 de dezembro de 2018. Altera as Leis nos 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil), e 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei dos Registros Públicos), para dispor sobre o regime jurídico da multipropriedade e seu registro. Publicada DJE de 21/12/2018. Disponível em: <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2015-2018/2018/Lei/L13777.htm.> Acesso em 19 jun. 2023.

[11] OLIVEIRA, Carlos Eduardo Elias de. Considerações sobre a recente Lei da Multipropriedade ou da Time Sharing (Lei nº 13.777/2018). Disponível em < https://infographya.com/files/lei-multipropriedade-IRIB­-artigo.pdf>. Acesso em 19 jun. 2023.

[12] Art. 1.358-S. BRASIL. Lei nº 13.777, de 20 de dezembro de 2018. Altera as Leis nos 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil), e 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei dos Registros Públicos), para dispor sobre o regime jurídico da multipropriedade e seu registro. Publicada DJE de 21/12/2018. Disponível em: <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2015-2018/2018/Lei/L13777.htm> Acesso em 19 jun. 2023.

[13] BRASIL. Lei nº 13.777, de 20 de dezembro de 2018. Altera as Leis nos 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil), e 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei dos Registros Públicos), para dispor sobre o regime jurídico da multipropriedade e seu registro. Publicada DJE de 21/12/2018. Disponível em: <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2015-2018/2018/Lei/ L13777.htm>. Acesso em 19 jun. 2023

[15] OLIVEIRA, Carlos Eduardo Elias de. Considerações sobre a recente Lei da Multipropriedade ou da Time Sharing (Lei nº 13.777/2018). Disponível em < https://infographya.com/files/lei-multipropriedade-IRIB­-artigo.pdf>. Acesso em 19 jun. 2023.