Um título de crédito comercializado por empresas de capitalização com a finalidade específica de garantia sobre locações.
Por Danielle Esteves Mendonça
O contrato de locação é definido pelo Código Civil Brasileiro em seu artigo 565 como um contrato em que uma das partes se obriga a ceder à outra, por tempo determinado ou não, o uso e gozo de coisa não fungível, mediante certa retribuição. Especificamente, nas locações de imóveis urbanos, regulada pela Lei de Locações (Lei nº 8.245/91), em que há a transmissão da posse direta do imóvel urbano, entendeu por bem o legislador estabelecer a possibilidade de o locador exigir do locatário a apresentação de garantias locatícias, com objetivo de propiciar equilíbrio a essas relações e assegurar o pagamento dos aluguéis, encargos e conservação do imóvel.
Verifica-se ainda, que as garantias locatícias possuem um caráter secundário à garantia a terceiros, pois segundo Azevedo[1]:
(...) propiciam a realização de negócios jurídicos que realizem suas vocações sociais e econômicas. No caso específico da locação, encorajado, em razão da garantia para o seu crédito, que o titular imobiliário destina seu imóvel para servir como objeto de relações locatícias com mais segurança, com o que se conferirá vida aos direitos sociais à moradia e ao trabalho, multiplicando, além do mais, a oferta necessária à competitividade e ao sadio relacionamento entre preço e oportunidade no mercado imobiliário.
Dispostas no art. 37 da Lei de Locações, referidas garantias são previstas em quatro espécies: (i) caução; (ii) fiança; (iii) seguro de fiança locatícia; e (iv) cessão fiduciária de quotas de investimento. De forma que, embora a lei confira ao Locador o direito de escolha sobre qual garantia aplicará ao contrato, veda a imposição de mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação.
Como citado acima, dentre as modalidades de garantia, tem-se a caução, disposta no art. 38 da mesma lei, nesta o locatário disponibiliza ao locador o depósito de um bem, móvel ou imóvel. A caução em bens móveis pode se dar em dinheiro, desde que o valor não exceda a três meses de aluguel, bem como há a possibilidade da caução se dar em títulos e ações.
Dentre os títulos disponíveis a figurar como garantia locatícia, há o título de capitalização, um título de crédito, comercializado por empresas de capitalização, com a finalidade específica de garantia sobre locações, garantindo, ao adquirente o acúmulo de determinado capital ao longo de um período, podendo estar associado ao sorteio de prêmios.
Cumpre ressaltar, que o caráter taxativo do art. 37 da lei de locações não é incompatível com a inserção do título de capitalização como modalidade de garantia locatícia. Uma vez que, conforme já citado anteriormente, a caução pode se dar em bens móveis ou imóveis (art. 38) e considerando o disposto no art. 83, III, do Código Civil, que considera bens móveis “os direitos pessoais de caráter patrimonial e respectivas ações”, o título de capitalização, se enquadra como um crédito, constituindo um direito pessoal de caráter patrimonial, e, portanto, um bem móvel.[2]
Ante a natureza securitária de referido título, as regras para sua operacionalização e fiscalização competem à Superintendência de Seguros Privados (SUSEP), órgão governamental responsável pela autorização, controle e fiscalização dos mercados de seguros no Brasil (conforme Circular SUSEP nº 656, de 11 de março de 2022)
Os títulos de capitalização apresentam algumas vantagens em relação às outras categorias de garantias locatícias, se tornando um pouco mais acessível, vejamos:
(i) Isenta o locatário dos transtornos para constituir um fiador, podendo até mesmo recorrer a terceiros que não estejam dispostos a assumir a fiança ou fornecer o valor da caução, mas se disponham a adquirir um título;
(ii) A maioria das seguradoras emite títulos com prazo de 12 (doze),15 (quinze) ou 30 (trinta) meses e, caso o locatário não saque o valor no vencimento, este será renovado automaticamente, por igual período; Neste caso, a tabela de desconto para resgate começa a contar a partir do mês de renovação até o próximo vencimento, sendo ] possível resgatar o título a qualquer momento, seja para rescindir o contrato de locação ou alterar a modalidade de garantia. Entretanto, é importante verificar, nestes casos, o prazo mínimo para resgate de 100% (cem por cento) da reserva aplicada. Pois, assim como acontece com os títulos de capitalização comuns, o produto destinado a garantia de locação também está destinado a descontos sob o valor depositado no caso de resgate antecipado. O desconto se aplica a ambas as partes, locatário ou locador, que execute a garantia devido a inadimplência.
(iii) Diferentemente do seguro fiança, ao contratar um título de capitalização como garantia o locatário não precisa realizar nenhuma comprovação de renda, o que garante celeridade à contratação. Entretanto, um dos grandes mitos existentes, seria que esta forma de garantia tornaria possível alugar um imóvel, ainda que o locatário esteja inscrito em um banco de dados de restrição ao crédito, no entanto, trata-se de uma informação falsa. Pois,em caso de restrição de crédito, é comum que imobiliárias e locadores recusem a garantia ou mesmo a contratação, resultando na inviabilidade da contratação. . Ainda que subsista o título de capitalização e, caso haja locadores com esta disposição, a tendencia é que exijam que o valor do título seja superior a 12 (doze) meses (isso é, 12 (doze) vezes o valor do aluguel mensal pactuado), tornando-o excessivamente oneroso.
(iv) Há seguradoras e instituições financeiras que mediante a contratação do título disponibilizam serviços de assistência residencial sem custos adicionais, tais como: chaveiro, vidraceiro, eletricista, encanador, e conserto de eletrodomésticos, entre outros, além de realizar sorteios periódicos, com prêmios em dinheiro. Especialmente nos casos de locação residencial, tais serviços podem ensejar benefícios significativos para o cotidiano de manutenção do imóvel sob responsabilidade do locatário;
(v) Caso não ocorram inadimplementos, como falta de pagamento do aluguel ou danos ao imóvel, o locatário, ao final da vigência contratual, o locatário poderá resgatar o valor integral do título, corrigido pela taxa referencial. Portanto, além do título funcionar como garantia, na medida em que seu resgate somente poderá ser realizado com autorização do proprietário do imóvel ou da imobiliária, administradora da locação, referida modalidade também serve como modalidade de investimento em benefício do locatário.
Como citado, o resgate antecipado do título, seja pelo locatário ou locadora, enseja descontos sob o valor depositado pela emitente. Portanto, é essencial que o locatário realize, antes da contratação, comparação entre as tabelas de regaste de cada instituição e alinhe o prazo de vencimento do título com a data de renovação da locação.
Embora subsistam vantagens na contratação de um título de capitalização para garantia locatícia, certas características desta modalidade de caução podem ser extremamente desvantajosas a alguns locatários, como o seu custo elevado e pagamento total à vista, pois, na capitalização para aluguel o título é do tipo PU (Pagamento Único), ou seja, paga-se o valor à vista no momento da contratação.[3] Ainda que, o valor caucionado seja atualizado pela taxa referencial e os juros da poupança, o resultado não é elevado ou superior aos investimentos tradicionais.[4]
Por fim, reiterando o já explicitado, caso seja necessário o resgate antecipado do título, seja pelo locatário ou locadora, haverá a aplicação de descontos sob o valor depositado pela emitente.
Tendo em vista os aspectos observados, temos que o título de capitalização, como qualquer outra espécie de garantia locatícia, apresenta vantagens e desvantagens a ambas as partes da relação locatícia. Configurando-se como uma boa opção a locatários que possuem capital para a aquisição deste, mas encontram dificuldades ou não desejam constituir um fiador, ou ter as despesas de contratar um seguro fiança, além de imprimir maior celeridade na contratação, diferentemente do seguro fiança, que exigirá uma análise cadastral profunda.
Portanto, é imperioso que as partes reflitam com atenção qual modalidade de garantia melhor lhes atende, uma vez que a alteração da espécie de garantia estipulada no contrato de locação só poderá ocorrer mediante acordo entre as partes, por meio de aditivo contratual.
Referências Bibliográficas:
AZEVEDO, Fábio de Oliveira. Título de Capitalização e as Novas Modalidades de Garantia Locatícia. In: BARBOZA, Heloisa Helena; GAMA, Guilherme Calmon Nogueira da; NEVES, Thiago Ferreira Cardoso. Lei do inquilinato: exame dos 30 anos da lei de locação urbana. Indaiatuba, SP: Editora Foco, 2021.
MOSMANN, Gabriela. Título de capitalização para aluguel: como funciona essa garantia? SUNO Artigos, 2020. Disponível em: https://www.suno.com.br/artigos/titulo-de-capitalizacao-para-aluguel/. Acesso em: 07 de out. de 2022.
Vai Alugar Um Imóvel? Saiba Como Funciona O Título De Capitalização Para Aluguel. Salles Imóveis, 2022. Disponível em: https://www.salles.imb.br/conteudo/828/vai-alugar-um-imovel-saiba-como funciona-titulo-de-capitalizacao. Acesso em 07 out. de 2022.
YOUNG, Beatriz Capanema. Garantias Locatícias. In: BARBOZA, Heloisa Helena; GAMA, Guilherme Calmon Nogueira; NEVES, Thiago Ferreira Cardoso. Lei do inquilinato: exame dos 30 anos da lei de locação urbana. Indaiatuba, SP: Editora Foco, 2021.
[1] AZEVEDO, Fábio de Oliveira. Título de Capitalização e as Novas Modalidades de Garantia Locatícia. Lei do inquilinato: exame dos 30 anos da lei de locação urbana. Indaiatuba, SP: Editora Foco, 2021.p.621.
[2] Ibid., p. 630.
[3] MOSMANN, Gabriela. Título de capitalização para aluguel: como funciona essa garantia? SUNO Artigos,2020. Disponível em: https://www.suno.com.br/artigos/titulo-de-capitalizacao-para-aluguel/. Acesso em: 07 de out. de 2022.
[4] Vai Alugar Um Imóvel? Saiba Como Funciona O Título De Capitalização Para Aluguel. Salles Imóveis, 2022.Disponível em: https://www.salles.imb.br/conteudo/828/vai-alugar-um-imovel-saiba-como-funciona-titulo-de-capitalizacao. Acesso em 07 out. de 2022
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